Stuttgart und Region Wer nach Stuttgart pendelt, zahlt oft drauf

Von Thomas Durchdenwald 

Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut hat anhand einer Modellrechnung bewertet, ob sich der Kauf einer Immobilie im Umland lohnt. In der Region Stuttgart ist das Ergebnis: Zumeist fressen die hohen Pendlerkosten die Preisvorteile beim Immobilienkauf schon nach zehn bis 15 Jahren auf.

Autopendler verlieren viel Zeit im Berufsverkehr. Das treibt die Kosten nach oben und frisst oft die Preisvorteile des Immobilienkaufs in der Region auf.Foto: dpa

Stuttgart - Wohnen in der Region, arbeiten in Stuttgart: Für mehr als 250 000 Menschen ist das Alltag. Viele treiben der Mangel an Wohnraum und die hohen Miet- und Immobilienpreise aus Stuttgart. Doch auch wenn das Wohnen in Stuttgart prinzipiell teurer ist als im Umland, auf die Dauer fressen die Kosten für die Fahrt zum Arbeitsplatz die Preisvorteile bei der Immobilie auf. Das geht aus dem Postbank-Wohnatlas 2019 hervor, für den Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) in einer Modellrechnung die Situation in 26 Städten in der Region im Vergleich zu Stuttgart untersucht haben. Die lohnendsten Wohnorte für Pendler mit Bus und Bahn sind demnach Waiblingen, Fellbach und Esslingen, am geringsten sind die Vorteile in Kirchheim unter Teck, Sindelfingen und Nürtingen. Wer das Auto zum Pendeln nutzt, für den sind die Top-Drei-Städte Fellbach, Vaihingen an der Enz und Leinfelden-Echterdingen, am wenigsten lohnend sind Kirchheim unter Teck, Herrenberg und Backnang.

Was sind die weiteren Ergebnisse?

Stuttgart gehört deutschlandweit zu den Hochburgen des Pendelns. Doch wer pendelt, muss wegen der längeren Wege zur Arbeit auch mit Kosten rechnen. Im Wohnatlas wird berechnet, wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienwettbewerbs im Umland gegenüber dem Kauf in der Metropole durch höhere Fahrtkosten und –zeit aufgezehrt ist. Nach der HWWI-Modellrechnung kommt man nur in zwei der 26 untersuchten Städte auf einen Zeitraum von rund 30 Jahren, in dem sich das Pendeln lohnt, bei weiteren fünf Städten sind es 20 Jahre und mehr. Das Gros der Städte liegt zwischen 10 und 15 Jahren. „In der Region Stuttgart sind die Kaufpreisvorteile im Umland gegenüber der Metropole nicht so groß wie sonst in Deutschland“, sagt Frank Boes, Regionalbereichsleiter der Postbank: „Das führt dazu, dass die Ersparnis schneller im Pendleralltag verfahren wird.“

Was sind günstige Standorte?

In Waiblingen und Fellbach ist der Preisvorteil beim Immobilienkauf für ÖPNV-Nutzer erst nach rund 30 Jahren aufgebraucht. Dahinter rangieren Esslingen, Ludwigsburg und Kornwestheim. Diese Umlandstädte verdanken ihr Abschneiden laut HWWI den kurzen Wegen nach Stuttgart, erst beim Fünftplatzierten Göppingen dürfte es vor allem auch an den deutlich geringeren Immobilienpreisen liegen.

Wer schneidet schlecht ab?

Berufspendler nach Stuttgart erzielen beim Immobilienkauf in Kirchheim unter Teck den geringsten Vorteil: Der Preisvorteil ist schon nach 8,6 Jahren bei ÖPNV-Nutzung und nach 5,1 Jahren bei der Fahrt mit dem Auto aufgebraucht. Das liegt nach Ansicht der Experten an der zeitlich langen Pendlerstrecke mit S-Bahn und Pkw. Auch Sindelfingen, Nürtingen und Herrenberg weisen einen Kostenvorteil für Bahnfahrer auf, der weniger als zehn Jahre beträgt.

Was fällt auf?

Autopendler kommen im Stuttgarter Umland generell schlechter weg als Bahn- und Busnutzer. Der Grund, so die HWWI-Experten: Die Fahrt mit dem Auto ist häufig zeitaufwendiger und auch pro Kilometer teurer. „Wer sich fürs Pendeln entscheidet, sollte auf eine gute Schienenanbindung achten“ empfiehlt deshalb Boes. Dies reduziere Pendelzeit und –kosten. Zudem würden angesichts der zu erwartenden Klima- und Verkehrspolitik Städte mit Schienenanschluss an Attraktivität gewinnen. „Dies dürfte die Wertstabilität der Immobilie garantieren“, so Boes.

Worauf fußen die Berechnungen?

Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nutt-Drießelmann wurden beim HWWI die Pendelkosten berechnet. Dabei werden einerseits die Kosten für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung (samt Notargebühren und Grunderwerbsteuer) in Stuttgart und den anderen Städten ermittelt. Grundlage ist der Quadratmeter-Durchschnittspreis aus dem Jahr 2018. Andererseits wurden die Mobilitätskosten erhoben: 0,35 Euro für Pkw, 0,08 Euro für den ÖPNV pro Kilometer. Hinzu kommt der Zeitaufwand für die Fahrt vom Bahnhof der Pendlerstadt zum Stuttgarter Hauptbahnhof (die Fahrt vom Wohnort zum Bahnhof und vom Hauptbahnhof Stuttgart zum Arbeitsplatz wird nicht berechnet, da ja auch Stuttgart-Bewohner innerhalb der Stadt pendeln). Dieser Zeitaufwand wird mit dem durchschnittlichen Bruttoeinkommen pro Stunde eines Vollzeitbeschäftigten in Stuttgart (32,09 Euro) bewertet.

Wie groß ist die Aussagekraft?

Auf Grundlage dieser Zahlen wird dann berechnet, innerhalb welchen Zeitraums die Einsparungen beim Immobilienkauf durch die Mobilitätskosten ausgeglichen werden. „Die Modellrechnung verdeutlicht, welche Kosten durch das Pendeln entstehen“, sagt Boes von der Postbank, „ob sich das Pendeln lohnt, kann aber nur individuell im Einzelfall abgewogen werden.“ Das liegt nicht nur an den Unterschieden bei Preis, Zinszahlungen und Lage der Immobilien, sondern hängt von weiteren Faktoren ab: Arbeiten ein oder zwei Personen des Haushalts? Reduzieren Homeoffice-Tage oder Teilzeit die Pendlertage? Gibt es Kosten für Kinderbetreuung, die in jeder Stadt unterschiedlich hoch sind? Sind berufliche Wechsel geplant? Und vieles mehr. Und ganz wichtig: Der Zeitverlust durch das Pendeln wird in der Untersuchung wie Arbeitszeit berechnet, in der Realität ist es freilich „nur“ der Verlust von (unbezahlter) Freizeit.

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